La destinazione d’uso è la funzione riconosciuta a un immobile (o ad una singola unità immobiliare). In altri termini, si tratta dello scopo urbanistico e catastale che l’immobile riveste, come ad esempio avviene per una bene residenziale o uno commerciale.
Attraverso il cambio di destinazione d’uso il proprietario può dunque trasferire ogni immobile da una categoria all’altra: residenziale, industriale e artigianale, commerciale, turistico ricettiva, direzionale o di servizio, agricola.
Quando è possibile il cambio di destinazione d’uso?
In generale è sempre possibile ottenere il passaggio dell’immobile da una categoria di destinazione d’uso all’altra. Ci sono però alcune eccezioni introdotte dalla legge e dai regolamenti locali, come avviene per gli immobili in condominio (alcuni cambi di destinazione d’uso potrebbero infatti essere vietati dal regolamento condominiale) o per quegli immobili che non rispettano alcuni requisiti su misura per le diverse categorie funzionali che, essendo stabilite in ambito comune, variano da città a città.
Attenzione infine ai Piani Regolatori Generali del comune, che in alcuni casi pongono dei vincoli al cambio di destinazione d’uso in un immobile in determinate zone della città.
Cosa serve per fare il cambio di destinazione d’uso
Per effettuare il cambio di destinazione d’uso sono necessari diversi documenti a seconda delle caratteristiche del cambiamento.
Se per esempio si passa da una categoria di destinazione d’uso ad un’altra (ad esempio, da negozio a appartamento), per la legge si tratta pur sempre di un intervento di ristrutturazione edilizia, anche se non sono previsti dei lavori. Pertanto, il proprietario avrà prima bisogno di un permesso di costruire rilasciato dal comune in cui si trova l’immobile.
Se invece il passaggio avviene all’interno della stessa categoria (si pensi al cambio di destinazione d’uso da magazzino a negozio), il proprietario non dovrà dotarsi del permesso di costruire, ma basterà la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), da presentare all’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il fabbricato.
Quanto costa il cambio di destinazione d’uso
Chiariti gli aspetti di cui sopra, rimane da comprendere quanto costi il cambio di destinazione d’uso. Naturalmente, determinare con precisione la spesa per il cambio di destinazione d’uso è compito piuttosto arduo, considerato che dipende da una serie di fattori solo parzialmente prevedibili.
In ogni caso, tra le principali voci di spesa dobbiamo sicuramente far rientrare i costi per gli interventi edili che servono a rendere l’immobile idoneo per la nuova categoria, così come le spese tecniche e i compensi per i professionisti che sono coinvolti nel cambio, e infine gli oneri di urbanizzazione e le spese di segreteria, che variano da Comune a Comune.
In sintesi, è evidente che un cambio di destinazione d’uso con passaggio di categoria tenderà a costare di più rispetto al cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria.
