La caparra confirmatoria rappresenta una somma di denaro che l’acquirente versa nelle mani del venditore al momento della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare (compromesso).

Come noto, la caparra confirmatoria è un istituto giuridico disciplinato dall’articolo 1385 del codice civile italiano che costituisce una garanzia concreta per entrambe le parti coinvolte nella transazione immobiliare: la sua funzione principale è infatti quella di cristallizzare la serietà dell’impegno assunto dalle parti e di predeterminare l’ammontare del risarcimento in caso di inadempimento contrattuale.

Condividiamo insieme qualche informazione in più.

Differenze con l’acconto

Per prima cosa, riteniamo fondamentale comprendere la distinzione tra caparra confirmatoria e acconto, due istituti giuridici spesso confusi tra loro ma che, in realtà, hanno una sostanza ben diversa.

Mentre l’acconto rappresenta un anticipo sul prezzo finale e viene imputato direttamente alla prestazione dovuta, infatti, la caparra confirmatoria svolge una funzione di garanzia e può essere trattenuta o richiesta in caso di inadempimento.

La caparra, inoltre, a differenza dell’acconto, non è soggetta all’imposta sul valore aggiunto (IVA) e gode di un trattamento fiscale specifico.

Funzioni e caratteristiche principali

Tutto ciò premesso, possiamo ben rammentare come la caparra confirmatoria assolva a molteplici funzioni nel contesto di una compravendita immobiliare.

In primo luogo, conferma la serietà dell’impegno assunto dalle parti, rappresentando una forma di garanzia reciproca.

In secondo luogo, svolge una funzione risarcitoria preventiva, stabilendo anticipatamente l’entità del danno in caso di inadempimento. La sua peculiarità risiede nella possibilità per la parte adempiente di avvalersi di un meccanismo di autotutela senza necessità di rivolgersi al giudice per la quantificazione del danno subito.

Importo e modalità di versamento

L’ammontare della caparra confirmatoria viene generalmente stabilito dalle parti in piena autonomia, sebbene la prassi del mercato immobiliare italiano preveda solitamente una percentuale compresa tra il 10% e il 30% del prezzo di vendita dell’immobile.

Il versamento deve essere effettuato contestualmente alla firma del contratto preliminare di compravendita e può avvenire tramite assegno bancario, bonifico o altre modalità tracciabili. È essenziale che l’importo e la modalità di versamento siano chiaramente indicati nel contratto preliminare.

Conseguenze dell’inadempimento

Ma quali sono le conseguenze dell’inadempimento in caso di caparra confirmatoria?

In caso di inadempimento contrattuale, la caparra confirmatoria offre precise tutele legali. Se l’inadempimento è imputabile al promittente acquirente, il venditore può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta.

Qualora invece sia il venditore a non adempiere, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte non inadempiente può optare per richiedere l’esecuzione coatta del contratto o il risarcimento del danno secondo le regole ordinarie, rinunciando agli effetti della caparra.

Aspetti fiscali e tributari

Ricordiamo infine che il trattamento fiscale della caparra confirmatoria prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dello 0,50% al momento della registrazione del contratto preliminare.

L’importo potrà essere successivamente scomputato dall’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo di compravendita. È importante sottolineare che la caparra non è soggetta a IVA, in quanto non costituisce un pagamento anticipato del prezzo, ma una garanzia dell’adempimento contrattuale.