Posso ristrutturare casa “a costo zero” grazie al 110%?
I casi più lineari sono quelli delle casa “monofamiliari” costituite da un’unica abitazione e dei condomini medio-grandi.
Nella prima situazione, il proprietario può decidere da solo dopo aver consultato un tecnico o un’impresa, con un unico limite si può agire al massimo su 2 case.
Nella seconda ipotesi, invece, bisogna passare dall’assemblea condominiale e votare i lavori sulle parti comuni, a meno che non abbiate all’interno dell’edificio un appartamento dotato di impianti autonomi e accesso indipendente all’esterno.Ma in tutti gli altri casi i lavori di efficientamento al 110% nei singoli alloggi possono andare a rimorchio di interventi condominiali.
Ad esempio, si può avere il superbonus sul cambio delle finestre nei singoli appartamenti, ma solo se si fanno interventi di miglioramento energetico su tutto il condominio (cappotto termico e/0 impianto), con un salto di due classi di pagella energetica.
Decisioni a cautela del condominio
Il decreto Agosto (dl104/2020) ha previsto un quorum facilitato per deliberare i lavori, con la maggioranza degli interventi in assemblea e almeno 1/3 dei millesimi. Ma la pratica va ben gestita dall’amministratore.
Due avvertenze tra tante:
1 se nell’edificio ci sono molti uffici, negozi e studi professionali – tanto che la loro superficie supera il 50% del totale – i possessori di queste unità non avranno il superbonus.
2 attenzione, perché il diritto di cedere il credito all’impresa spetta sempre ai singoli condomini. In poche parole l’assemblea non può impegnarsi per gli assenti.
Palazzine e Villette
Ci sono poi gli edifici che ricadono nella zona grigia di case con due interni e di edifici con un numero da tre a otto, il superbonus, interrompendo una prassi storica dell’Agenzia delle Entrate, non potrà essere applicata agli edifici con più unità ed un unico proprietario.
Stesso discorso se le unità in questione sono in comproprietà: una situazione molto comune tra gli eredi. In questi casi si potrebbe valutare di sciogliere la comunione, diventando proprietari di unità separate e costituendo cosi un condominio.
Edifici Vincolati
Infine, c’è il caso degli immobili vincolati, perché magari sono all’interno di un borgo storico o di un parco nazionale. Per loro gli interventi trainanti sono, di fatto, esclusi.
Le case di pregio (categorie A/1, A/8 E A/9) , invece, non sono mai agevolate.
Gli aspetti finanziari
Una volta capito “se” si ha diritto al superbonus, bisogna “valutare “quali” lavori realizzare. Qui serve il supporto di un tecnico per decidere se puntare sul sisma o ecobonus al 110%, e con quale spesa.
A questo punto si potrà aprire il capitolo finanziario; quello che, rispetto al passato porterà le innovazioni maggiori. Il quadro si stà chiarendo in questi giorni, ma al centro della scena, molto probabilmente, ci sarà la cessione alle banche.
Articolo estratto dal sole24ore del 31 agosto 2020
Amm. Santalucia Raffale
Gruppo SG Servizi Immobiliari
Affiliato Professionecasa Capaccio Paestum Gruppo Tree
